Imprezy w każdy weekend, dudniące nocą basy, a może nieustanne tupanie dziecka w podłogę lub zabawa w odbijanie piłki? Przyczyn sąsiedzkiego hałasu jest wiele. O ile pojawiają się od czasu do czasu, w imię dobrych stosunków sąsiedzkich warto przymknąć na nie oko. W końcu mieszkanie w bloku ma swoje plusy i minusy. Jakie kroki można jednak podjąć, gdy sąsiedzi są wyjątkowo uciążliwi, a z powodu dochodzących z ich mieszkania odgłosów masz za sobą kilka nieprzespanych nocy, a zdalna praca jest niemożliwa? W poniższym artykule znajdziesz kilka prawnych wskazówek.
Immisje – definicja i rodzaje
Choć właściciel posiada pełne prawo do swojej nieruchomości, to tylko teoretycznie jego użytkowanie jest niczym nieograniczone. W praktyce bowiem mogą wystąpić uciążliwe immisje, które stanowią podstawę do roszczeń prawnych. Immisją nazywa się oddziaływanie jednego mieszkania na drugie. Taki mianem nazwać można hałas, który wykracza poza zwykle, spokojne użytkowanie mieszkania, a także zasadzenie drzewa, które nie dopuszcza promieni słonecznych na posesję sąsiada. Wyróżnia się immisje bezpośrednie oraz pośrednie. Pierwsze z nich obejmują bezpośrednie i celowe oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość np. zrzucanie niedopałków papierosów na balkon sąsiada z niższego piętra lub pozwolenie na to, żeby roślinność przedostawała się przez płot lub balustradę na część sąsiada. Jeśli natomiast uciążliwości, które odczuwają sąsiedzi, są jedynie skutkiem ubocznym działań prowadzonych we własnym mieszkaniu, wówczas mówi się o immisjach pośrednich. Mowa tu o niefortunnym podtopieniu mieszkania sąsiada czy głośnej pracy pralki. Immisje pośrednie dzieli się na materialne, niematerialne, pozytywne i negatywne. Uciążliwe oddziaływania materialne to na przykład hałas, zapachy i substancje toksyczne, które docierają do mieszkania sąsiada. Immisje niematerialne stanowią natomiast oddziaływanie, którego skutki wywołują psychiczny dyskomfort sąsiada lub stanowią źródło niemiłych skojarzeń. Immisje pozytywne, zwane ingerującymi obejmują podejmowane przez właściciela mieszkania działania, które niekorzystnie wpływają na komfort użytkowania posesji sąsiada. Tymczasem immisje negatywne (blokujące) obejmują zaniechanie niektórych czynności np. przycinania drzewa, czego skutki także mogą być uciążliwe dla sąsiadów.
Kroki prawne
Na początku warto spróbować uprzejmej rozmowy z problematycznym sąsiadem, istnieje bowiem szansa na polubowne zakończenie sprawy. Jeśli jednak rozmowy nie odnoszą skutku, niezbędne jest podjęcie kroków prawnych. Zgodnie z Art. 144 Kodeksu Cywilnego właściciel nie powinien podejmować się działań, które zakłócałyby użytkowanie przez sąsiadów ich posesji. Organami, które przygotowane są do interwencji w wyniku zgłoszenia immisji, jest Policja i Straż Miejska. Istnieje ryzyko, że nawet przyjazd służb, upomnienie i mandat nie przyniosą poprawy zachowania. Wówczas rozwiązaniem jest roszczenie negatoryjne, zgodnie z którym właściciel może żądać od uciążliwego sąsiada, aby ten zaniechał swoich działań i przywrócił zgodny z prawem stan. Jeśli immisją jest hałas związany z grą na perkusji, rozwiązaniem może być zamontowanie odpowiedniego wyciszenia, które zmniejszy uciążliwy czynnik do granic „przeciętnej miary”. Jak jednak określić ten stopień zakłóceń? Przede wszystkim nie należy opierać się na subiektywnych odczuciach, tylko na obiektywnych warunkach, które panują w danym środowisku. Do wyznaczenia „przeciętnej miary” pod uwagę bierze się także przeznaczenia nieruchomości. Jeśli właściciel kupuje działkę i buduje dom na terenach wiejskich, ponieważ ceni sobie bliskość przyrody, to musi liczyć się z tym, że okoliczni rolnicy w ramach swojej działalności emitują nieprzyjemne zapachy, a z ich gospodarstw dobiegają odgłosy zwierząt hodowlanych. Wniesienie pozwu o immisję może być bardzo kosztowne, stanowi zatem ostateczne rozwiązanie w przypadku sąsiedzkich immisji.